קרח לאסקימואים, חול למצרים ואדמות לבנייה לאוסטרלים

קשה להאמין אבל לכאורה אוסטרליה נמצאת במחסור באדמות בנייה, כמובן שרק לכאורה. במדינה שגודלה כשטח ארה"ב (ללא אלסקה) מתגוררים רק 22 מליון איש (להבדיל מ 300 מליון בארה"ב) אז איך בדיוק חסרות אדמות לבניה?

הממשלה האוסטרלית פרסמה לאחרונה דוח דמוגרפי ובו ההערכה כי אוכלוסיית המדינה תמנה כ 36 מליון איש בשנת 2050. סדר גודל של כמחצית מהגידול הינו גידול טבעי ומחציתו מהגירה וזאת תחת ההנחה כי מדיניות ההגירה תישאר ללא שינוי בארבעים העשורים הבאים (סביב 200 אלף מהגרים חוקיים בשנה הצריכים לעמוד בתנאי סף של מקצוע וגיל). הדוח מעורר דיון ציבורי עז בנוגע לדיור, השאלה העיקרית העולה היא "היכן ישוכנו כל אותם 14 מליון איש שאמורים להתווסף לאוסטרליה עד 2050".

עבורנו כישראלים שמרביתנו גדלו בבלוקים או שיכונים עירוניים ושיחקו כדור-רגל עם החבר'ה בחצר שנותרה לאחר 500% בנייה התשובה די ברורה – בערים צריך לבנות בתים מרובי דירות. עבור אוסטרלים עירוניים ש 90% מהם מתגוררים בבתים צמודי קרקע עד שתי קומות התשובה ברורה פחות.

90% מהבתים בעיר הם צמודי קרקע, קראתם נכון! זאת הסיבה שהעיר סדני שבה מתגוררים 4.5 מליון בני אדם נחשבת לאחת הערים הפרוסות ביותר בעולם – העיר תופסת שטח דומה למרובע שכל צלעותיו באורך של כ 70 ק"מ. כמעט כמו שטחה של קראצ'י בפקיסטאן רק ששם גרים 14 מליון איש (באופן רשמי ובטח קרוב ל 20 מליון איש בפועל) מלבורן אגב פרוסה עוד אף יותר.

להלן תרשים המתאר את הצפיפות לקמ"ר במספר ערים בעולם (מקור StockLand):

 

הבתים באוסטרליה גם גדולים יותר בהשוואה בין לאומית, להלן שטח ממוצע לדייר בודד בדירות חדשות (מאז 1980) במספר ערים בעולם (מקור StockLand):

 

בעיית המחסור בבתים בערים הגדולות באוסטרליה (בעיקר סדני ומלבורן) מוערכת ב 200,000 דירות או בתים החסרים בערי אוסטרליה, אלהם מצטרפים, או נכון יותר לאומר מוחסרים, כ 60,000 דירות או בתים בשנה. מחסור שכזה גורם למחירי דיור גבוהים מאד המעלים את השאלה בדבר האפשרות של זוגות צעירים או מהגרים לרכוש בית – במחירי הנדל"ן של היום זה קשה מאד.

דוח של חברת הפיתוח StockLand מראה כי תחת המשכורת הממוצעת האוסטרלית כיום העומדת על כ 1,400 דולר אוסטרלי לשבוע (סדרי גודל של 20 אלף ש"ח ברוטו בחודש) וההנחה המקובלת בשוק המשכנתאות כי החזר משכנתא של עד כשליש משכורת נחשב לסביר, הרי שהבית הממוצע לזוג אוסטרלי כיום צריך לעלות כ 300,000 דולר אוסטרלי. תחפשו איפה באוסטרליה ניתן להשיג בית במחיר שכזה – אולי באמצע המדבר.

הבעיה היא המחירים היקרים של הבנייה, אומרים בעלי הבתים הנהנים מעלייה בהונם כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן הכללית, ובכן דוח השוואתי מראה כי העלות לבנייה למ"ר באוסטרליה דווקא נמוכה יחסית לאירופה, אך אכן גבוהה משמעותית מארה"ב (מקור StockLand):

 

נתוני עלות הבנייה אינם צריכים להפתיע אותנו, הבנייה האוסטרלית היא בנייה קלה בעיקר מחומרים מקומיים (בעיקר שלד עץ) למען האמת גם האיכות לא תמיד משהוא אבל זה מה שיש.

הרגשת המחסור בדיור הביאו אדריכלים להציע רעיונות, די מקוריים אני חייב להודות, לפתרון הבעיה. למען האמת לא הופתעתי, הציבור האוסטרלי אוהב לדון בבעיות "גדולות" כגון שינויי האקלים בעוד מחצית המאה או האפשרות לגידול פירות וירקות בסביבה 'ברת צמיחה' על גג הבתים המשותפים שיוקמו על פלטפורמות מיוחדות על פני הים (שיעלה עקב שינויי האקלים). פשוט לקנא בהם… באדריכלים, פתרונות מעשיים כגון הפשרת 1,000 קמ"ר של קרקע לבניה סביב הערים (מתוך 7.5 מליון קמ"ר) או גידול גידולים חקלאיים בסביבתם הטבעית (שדות…?) פשוט קלים מדי כנראה :- )

כן נכון, אני חוטא בפופולריזציה – מרבית שטח אוסטרליה הוא מדבר, אבל עדין על מה שנשאר ניתן לגדל חיטה כדי להאכיל את מרבית העולם או לשכן בבנייה בצפיפות סבירה עוד רבע מליארד איש בקלות.

לטענת מבקרי מדיניות הדיור הנוכחית, המערכת האוסטרלית בתחום הקרקע והדיור מסורבלת ובעלת כשלים פנימיים.

  • הרמה הפדראלית יוצרת את הביקושים באמצעות מכסות ההגירה, עידוד הילודה על ידי הטבות כספיות וסיוע כספי לרכישת בתים (כגון מענקים שהיו חלק מחבילת התמריצים הממשלתית עקב המשבר הפיננסי העולמי).
  • רמת המדינה (State) אחראית על ההיצע באמצעות ניהול אדמות המדינה (קביעת יעודי הקרקע, הפשרת קרקע לבנייה וכו).
  • רמת העיר (מועצות מוניציפאליות) אחראיות על התכנון והאישורים של המבנים (לדוגמא גובה הבניין, אחוזי בנייה, צפיפות וכו.)

 

השארת תגובה